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  •   去杠杆,特别是房地产领域的杠杆一直是房产调控主命题。2016年楼市为什么一飞冲天,很大程度上是因为低首付贷,买房利率优惠导致的。

      2018年,低杠杆时代会来临吗?看看近期的两件事情。

      一、房地产存在泡沫,比股市还要严重

      清华大学魏杰教授在近日的一次演讲中提到,中国当前最大的金融风险是股市泡沫和房产泡沫。

      如果再股市和房产中选出一个更严重,魏教授认为房产更值得警惕。房产是否存在泡沫,主要看住房供给与刚性需求之间的关系。房产具有两种属性,即居住需求和投资需求。日本在1985年就是因为住房供给大大超过刚性需求,加上美国的剪羊毛,从而导致房市泡沫破裂,直到今天仍然没有走出泥潭。房产超过刚性需求后,一旦没有居住功能,也就没有了投机功能与投资功能。

      如何抑制房地产泡沫?政府已经开出药单。中短期对策与长效机制相结合。中短期对策主要是两个立足点:一是严格约束投机和投资性需求。采取严格的限购政策;二是约束开发商的行为。2017年以来两个手段很见效,一个是控制融资通道;另一个就是让面粉超过面包价格(地价高于房价)。长效机制,主要包括租售同权、共有产权、调整空间布局等手段。

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      二、钱袋子更紧了,2018年房企生存环境更加恶劣

      业内人士都知道,房地产从本质上来讲就是金融行业。你从银行借到钱,去拍地,竞拍成功先交部分保证金就行。在卖楼环节,实行预售制,房子盖到一半就能卖。供应商、施工方的钱都先欠着。等房子卖完,有了回款再付供应商钱。

      说通俗点,搞定银行,搞定地方政府就能当开发商。这也是这个行业不像互联网行业能见得阳光的原因。

      2017年,房地产一直在讲去杠杆,2018年只会更严格。银监会在1月13日印发《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》。

      银监会部署的2018年22条重点整治领域“点名”了违反信贷政策和违反房地产行业政策的乱象:将整治违规将表内外资金直接或间接、借道或绕道投向股票市场;直接或变相为房地产企业支付土地购置费用提供各类表内外融资,或以自身信用提供支持或通道;向“四证”不全、资本金未足额到位的商业性房地产开发项目提供融资;发放首付不合规的个人住房;以充当筹资渠道或放款通道等方式,直接或间接为各类机构发放首付贷等行为提供便利;综合消费、个人经营性、透支等资金用于购房等。

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      房企的现金流紧张到什么程度?笔者听到的一个消息都有点不敢相信:某排名前五的大型房企,其区域公司年底为了几百万现金向一家小型国企求助。

      为何房企纷纷去海外发债?国内实在是借不到钱了。

      2017年12月,银监会公布对广发银行罚没金额合计7.22亿元的天价罚单,案由涉及以流动资金科目向房地产开发企业发放。

      没了钱袋子的房地产行业还能嘚瑟多久?


  • 发布:傅饶   点击:1386